9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)開座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的同時(shí)，也提到“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。

國(guó)慶剛過，又有新的房企“暴雷”，可能確實(shí)還有一些房企在走向“暴雷”的路上，疲于自救。而真正有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，在從容適應(yīng)新游戲規(guī)則的同時(shí)，正抓住戰(zhàn)略機(jī)遇悄然布局新的行業(yè)周期。

進(jìn)入下半年，綠地持續(xù)加快降負(fù)債、去杠桿步伐，不斷取得顯著成效。9月24日，綠地控股以自有資金按期足額完成本息總計(jì)約5.8億美元境外美元債券兌付打款；綠地有息負(fù)債總額近一個(gè)季度再降約300億元。最終的數(shù)據(jù)尚待上市公司三季報(bào)正式披露，但以綠地降負(fù)債的最新進(jìn)展，不少業(yè)內(nèi)人士估算，綠地的有息負(fù)債總額已降至約2500億元，較高點(diǎn)時(shí)已下降約1400億元，第二條紅線凈負(fù)債率大概率已在三季度達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠。

其實(shí)，綠地的總負(fù)債是“看起來很多”。在總負(fù)債中有息負(fù)債占比、有息負(fù)債結(jié)構(gòu)、負(fù)債產(chǎn)業(yè)來源、債務(wù)周期等多個(gè)層面的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，正是綠地實(shí)現(xiàn)超預(yù)期快速降負(fù)債的巨大優(yōu)勢(shì)。據(jù)綠地半年報(bào)數(shù)據(jù)，綠地總負(fù)債中的最大部分實(shí)際為合同負(fù)債4339億元（主要為房地產(chǎn)業(yè)預(yù)銷售金額，代表未來業(yè)績(jī)確定性 ），占比達(dá)35%，有息負(fù)債占總負(fù)債比例僅約20%；有息負(fù)債中銀行貸款超過75%，有息負(fù)債中來自房地產(chǎn)業(yè)的僅約6成，長(zhǎng)短債比例亦不斷優(yōu)化。

綠地降負(fù)債取得超預(yù)期成效，也正逐步改善其在投資端的表現(xiàn)。第三方機(jī)構(gòu)最新披露的前9月房企新增貨值數(shù)據(jù)顯示，在各地新一批集中供地流拍頻現(xiàn)、不少房企無力拿地的時(shí)候，綠地悄然在9月單月新增超過110億元貨值。最新榜單數(shù)據(jù)顯示，作為未來發(fā)展?jié)摿χ匾笜?biāo)的房企土儲(chǔ)權(quán)益總貨值，綠地高居榜首。

種種跡象表明，綠地正在下一盤大棋?！敖地?fù)債、穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量”12字，正是綠地深刻理解中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性變革的中長(zhǎng)期趨勢(shì)，深刻理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的歷史性變化，采取的核心戰(zhàn)略。如今，即將完成蛻變的全新綠地，已悄然浮出水面。

“三年三步走”降負(fù)債戰(zhàn)略持續(xù)超預(yù)期兌現(xiàn)

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾曾先后多次上調(diào)綠地集團(tuán)的評(píng)級(jí)展望，并在報(bào)告中著重指出“綠地降杠桿的速度超出預(yù)期”。自2020年8月央行和住建部聯(lián)合部署實(shí)施以“三條紅線”為核心的房地產(chǎn)金融審慎管理制度以來，綠地全面加大了降負(fù)債去杠桿的力度，制定了“三年三步走”去杠桿計(jì)劃，以未來三年每年年中為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，主要圍繞現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率三大指標(biāo)設(shè)置階段性目標(biāo)，三年全面“達(dá)標(biāo)”。

綠地內(nèi)部圍繞多項(xiàng)核心措施，有計(jì)劃、分步驟、多管齊下主動(dòng)降負(fù)債、去杠桿，包括：一是主動(dòng)壓減有息負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。二是聚焦成長(zhǎng)性地區(qū)，優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，提高土地投資質(zhì)量。三是根據(jù)市場(chǎng)情況以銷定產(chǎn)，靈活調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏。四是加快資金回籠，實(shí)施審慎穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理。五是加快已售項(xiàng)目建設(shè)和交付結(jié)轉(zhuǎn)。六是積極充實(shí)企業(yè)資本金，提升資本實(shí)力。

隨后，綠地降負(fù)債的每一步，持續(xù)超預(yù)期。

2020年12月，綠地以自有資金約89億元，按期足額完成2015年公司債券（第一期）2020年本息兌付；有息負(fù)債降200億元。

2021年1月，綠地以自有資金約81億元，按期足額完成2016年公司債券（第一期）2021年本息兌付；有息負(fù)債較高點(diǎn)累計(jì)降450億元。

2021年2月，綠地以自有資金按期完成本息總計(jì)約4.72億美元境外美元債券本息兌付；加大債券回購(gòu)注銷力度，回購(gòu)債券約6000多萬(wàn)美元。

2021年2月底，綠地在穩(wěn)健應(yīng)對(duì)春節(jié)前后付款高峰的同時(shí)，順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，一條紅線提前轉(zhuǎn)綠達(dá)標(biāo)，比原計(jì)劃整整提前了一個(gè)多季度；有息負(fù)債較高點(diǎn)累計(jì)下降超過500億元。

2021年3月底，有息負(fù)債較高點(diǎn)累計(jì)下降超過845億元；凈負(fù)債率較高點(diǎn)累計(jì)下降52個(gè)百分點(diǎn)。

2021年6月底，有息負(fù)債較高點(diǎn)累計(jì)下降超過1013億元；凈負(fù)債率較高點(diǎn)累計(jì)下降68個(gè)百分點(diǎn)。

本月底公司的三季報(bào)，則更令人期待。

“看起來很多”的債務(wù)真相：多重結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)

和其他幾家規(guī)模龍頭房企一樣，綠地總資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)超萬(wàn)億，名義上的總負(fù)債也超過了萬(wàn)億，“看起來很多”，但這只是表象。越來越多房企出現(xiàn)債務(wù)實(shí)質(zhì)性違約，而綠地不斷刷新著降負(fù)債速度。除了給力的綜合措施外，一直被忽視的是，綠地債務(wù)的多重結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，是其超預(yù)期降負(fù)債的巨大優(yōu)勢(shì)。

第一層結(jié)構(gòu)：根據(jù)2021年中報(bào)數(shù)據(jù)，綠地總資產(chǎn)1.4萬(wàn)億，總負(fù)債1.2萬(wàn)億?！翱雌饋砗芏唷钡目傌?fù)債主要包含合同負(fù)債、有息負(fù)債以及其他各類應(yīng)付款項(xiàng)等。其中，合同負(fù)債4339億元（主要為房地產(chǎn)業(yè)預(yù)銷售金額，代表未來業(yè)績(jī)確定性），占比達(dá)35%；有息負(fù)債總額2869億元，占比僅23%，且呈持續(xù)較快下降趨勢(shì)，整體平均融資成本約5.6%，保持低位。

第二層結(jié)構(gòu)：有息負(fù)債總額中，銀行貸款超過75%，債券低于20%，信托等非標(biāo)融資不足5%。

第三層結(jié)構(gòu)：有息負(fù)債來源的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，則是綠地的又一層優(yōu)勢(shì)。綠地的有息負(fù)債中，來自央行重點(diǎn)監(jiān)管的房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債僅2058億元，占比僅約70%，占總負(fù)債不到17%；其余來自受國(guó)家穩(wěn)增長(zhǎng)等政策鼓勵(lì)支持的基建產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的債務(wù)金額為798億元，占有息負(fù)債約28%。

第四層結(jié)構(gòu)：綠地中報(bào)還顯示，負(fù)債的時(shí)間結(jié)構(gòu)也在快速優(yōu)化。其中，短期借款271億元，較年初再降15%，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債387億元，較年初再降48%。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，三季度末，綠地負(fù)債在絕對(duì)值大幅下降的同時(shí)，上述多重結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)也會(huì)更加明顯。

一個(gè)公開的秘密是，綠地有息負(fù)債的絕大部分是銀行貸款，而與主流金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期的良好合作，一直是綠地穩(wěn)健發(fā)展的“殺手锏”。就在今年內(nèi)，僅已公開的信息顯示，在綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良親自帶領(lǐng)下，綠地與國(guó)內(nèi)各大主流銀行金融機(jī)構(gòu)的高層互動(dòng)，鞏固全面戰(zhàn)略合作的同時(shí)，持續(xù)拓展新的發(fā)展領(lǐng)域，如5月初，綠地與建設(shè)銀行簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，在長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)、存量物業(yè)合作、房源改造升級(jí)、項(xiàng)目拓展、金融賦能等方面深入合作。

近日，針對(duì)市場(chǎng)謠言，綠地方面向投資人聲明，所有貸款均正常還本、付息，無任何一筆逾期支付。

“低成本土儲(chǔ)大戶”的潛力：?jiǎn)卧滦略鲐浿翟倨瓢賰|

綠地降負(fù)債、去杠桿取得超預(yù)期成效，也正在逐步改善其在投資端的表現(xiàn)。第三方機(jī)構(gòu)最新披露的前9月房企新增貨值數(shù)據(jù)顯示，綠地在9月悄然單月新增超過110億元貨值。第三方機(jī)構(gòu)最新披露的房企總土儲(chǔ)貨值排行榜顯示，綠地以21817億元位列第4，權(quán)益總貨值19636億元位列第1。

權(quán)益總貨值未來發(fā)展?jié)摿Ω呔影袷?，綠地的土儲(chǔ)成本，更令同行眼紅。近幾年，綠地每年的新增貨值和樓面價(jià)是這樣的：2020年新增總貨值約3330億元，平均樓面價(jià)3175元/平方米；2019年新增總貨值近4500億元，平均樓面價(jià)2439元/平方米；2018年新增總貨值約4541億元，平均樓面價(jià)1890元/平方米；2017年新增總貨值超過3000億元，平均樓面價(jià)約2500元/平方米……

強(qiáng)化成本優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，綠地的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)也不斷優(yōu)化。一二線核心城市項(xiàng)目占比提高，近年新增土儲(chǔ)住宅面積比重普遍超過70%，超50%的項(xiàng)目貨值集中于一二線城市。新獲取“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同項(xiàng)目比重業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先，如2020年占比超過80%，2021年上半年占比約60%。

“多元新綠地”降負(fù)債背后：搶占高質(zhì)量發(fā)展先機(jī)

以綠地掌舵人張玉良對(duì)于國(guó)家導(dǎo)向、行業(yè)趨勢(shì)等層面的深刻理解、精準(zhǔn)把握為代表，綠地在企業(yè)戰(zhàn)略層面的領(lǐng)先，一直是其顯眼的行業(yè)標(biāo)簽。

外界對(duì)綠地成功多元化的戰(zhàn)略多有研究，而綠地官方給出了精辟的總結(jié)：綠地順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)性變革的趨勢(shì)，大力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)?？偟乃悸肥牵涸陟柟谭康禺a(chǎn)等原有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，積極向產(chǎn)業(yè)鏈上下游及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、協(xié)同產(chǎn)業(yè)延伸，開展“有限多元”經(jīng)營(yíng)，打造“生態(tài)圈”協(xié)同發(fā)展的商業(yè)模式，更好服務(wù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。經(jīng)過近幾年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，目前綠地已基本形成了“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，消費(fèi)、金融等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的綜合經(jīng)營(yíng)格局，為持續(xù)成長(zhǎng)打下了基礎(chǔ)。

可以看到，在房地產(chǎn)業(yè)之外，綠地的多元產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，基建產(chǎn)業(yè)更是已成為另一核心主業(yè)。綠地基建產(chǎn)業(yè)搶抓機(jī)遇，業(yè)績(jī)保持了快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)能級(jí)與核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升，成為綠地業(yè)績(jī)重要增長(zhǎng)極，躋身全球第一梯隊(duì)。上半年基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1574億元，同比大幅增長(zhǎng)74%。在最新發(fā)布的2021年度ENR“全球承包商250強(qiáng)”權(quán)威榜單中，綠地大基建集團(tuán)首次入圍并排名第9位，是基建產(chǎn)業(yè)近五年業(yè)務(wù)規(guī)模從400億元躍升至4000億元以上實(shí)現(xiàn)十倍增長(zhǎng)、發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提升的集中體現(xiàn)和充分肯定。此外，綠地金融、消費(fèi)等綜合產(chǎn)業(yè)也持續(xù)推進(jìn)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步打響市場(chǎng)品牌，提升發(fā)展能級(jí)，均呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

種種跡象表明， “三年三步走”降負(fù)債戰(zhàn)略持續(xù)超預(yù)期兌現(xiàn)，僅是綠地的一面。另一面，則是綠地再度發(fā)揮戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，悄然推進(jìn)新周期高質(zhì)量發(fā)展步伐，展開新一輪布局。

對(duì)于行業(yè)發(fā)展的新階段，張玉良曾率先強(qiáng)調(diào)“轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，向管理要紅利”，在他的字典里，不管是此前的多輪宏觀調(diào)控，還是當(dāng)前的“三條紅線”，發(fā)展始終是核心。

如何看待當(dāng)前的發(fā)展環(huán)境，張玉良是這樣表示的：外部環(huán)境雖然錯(cuò)綜復(fù)雜，但有利的條件也不少。比如，我國(guó)仍然處于深度城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)總量仍然保持了較大規(guī)模，在分化的市場(chǎng)中，一些地區(qū)的市場(chǎng)空間仍然較大；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然是補(bǔ)短板、促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)的重要抓手，市場(chǎng)空間仍然較大；綠地已形成了相對(duì)多元的產(chǎn)業(yè)布局，綜合性和平衡性較強(qiáng)，回旋余地較大，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)明顯。

如何應(yīng)對(duì)新環(huán)境、新周期，綠地正逐步推動(dòng)的戰(zhàn)略是：堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展理念，適應(yīng)新環(huán)境，努力練內(nèi)功，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好、穩(wěn)中提質(zhì)的整體發(fā)展局面。適應(yīng)新環(huán)境。深刻理解中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性變革的中長(zhǎng)期趨勢(shì)，深刻理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的歷史性變化，真正做到“把握新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局”。努力練內(nèi)功。一方面，積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展從依靠行業(yè)高速擴(kuò)張紅利，轉(zhuǎn)變到依靠創(chuàng)新產(chǎn)品供給、打造精良品質(zhì)、提升服務(wù)水平上來，全方位提升企業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和效益。另一方面，與行業(yè)變革趨勢(shì)相適應(yīng)，優(yōu)化精簡(jiǎn)組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)，不斷提升內(nèi)在動(dòng)力、活力和競(jìng)爭(zhēng)力。實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)。切實(shí)把“降負(fù)債、穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量”等各項(xiàng)工作落實(shí)落細(xì)，確保在降負(fù)債的同時(shí)，企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，并為中長(zhǎng)期的發(fā)展奠定更加堅(jiān)實(shí)穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

綠地正以第二條紅線再度提前轉(zhuǎn)綠的從容，展開新的戰(zhàn)略布局。而這個(gè)行業(yè)未來競(jìng)爭(zhēng)的新格局，也在悄然上演。